编者：本社最近收到投诉，关于中山市雅诚房地产开发有限公司、雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司违法规避招投标、伪造合同、侵占公共利益，及中山市住建局、翠亨新区住建局、广东省住建厅、中山市南朗税务分局形成利益交换链的实名举报材料，希望引起中央巡视组的重视与切实查处。
致：中央巡视组
核心举报事项
雅诚地产作为建设单位，与关联企业雅居乐物业南朗分公司恶意违反《中华人民共和国招标投标法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部令第130号）《物业管理条例》等法律法规，未在政府指定公共资源交易平台开展前期物业服务公开招标，通过“自聘自管”签订4份核心条款矛盾的前期物业服务合同；中山市住建局未依法履行前期物业管理招投标监管及合同备案审查职责，放任违法招投标行为，违规为矛盾合同办理备案，严重侵害业主合法权益。现请求中央巡视第八组彻查上述违法违规行为，依法追究相关责任主体法律责任。
事实与证据：违法招投标、虚假合同、监管失职三重违法情形
（一）未通过政府合法平台开展招投标，“自聘自管”涉嫌串标，招投标程序全部无效依据中山市住建局信息公开附件（文档1、文档2）中的《招标文件》《投标书》《评标评分表》等材料，雅诚地产与雅居乐物业南朗分公司的前期物业管理招投标过程，严重违反法定程序，构成“虚假招投标”“规避公开招标”，具体事实如下：
1.违反法定招标范围与程序，涉嫌违法规避公开招标
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部令第130号）第三条“住宅物业建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业”及第五条“前期物业管理招标投标应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下进行。招标投标活动及其当事人应当依法接受监督”，同时《物业管理条例》第二十四条明确“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。
本案中，雅居乐南朗商住小区总建筑面积达826656.36平方米，远超“住宅规模较小”法定标准，且无区、县人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业的文件，依法必须通过公开招标方式选聘，并应在中山市公共资源交易中心等政府指定平台发布招标公告、接受监督。但公开材料显示：
雅诚地产仅于2015年10月10日自行发布《招标文件》，未在政府公共资源交易平台备案招标信息，无官方招标公告截图、投标报名记录等法定材料；
评标过程仅体现“开发商代表参与”（评分表备注“开发商代表”），无业主代表、政府监管人员参与，违反《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部令第130号）第十四条“评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二”的规定；
评标专家抽取表（文档2第115页）仅标注“甘展冰抽签”，无中山市物业管理协会或住建部门官方备案记录，专家身份、资质未依法公示，涉嫌“内定专家”，违反招投标程序公开、公正原则。
2.关联企业“自聘自管”，涉嫌串通投标
雅诚地产为雅居乐集团旗下开发企业，雅居乐物业南朗分公司为雅生活服务集团旗下分公司，二者同属雅居乐体系，法定代表人存在交叉，属关联企业却未依法回避招投标流程，具体表现为：
投标文件（文档2第016-114页）显示，雅居乐物业南朗分公司的投标书与雅诚地产的招标文件内容“高度契合”，甚至提前知晓“项目定位为高档住宅区”“分二期开发”等未公开项目细节，符合《中华人民共和国招标投标法实施条例》第四十条“有下列情形之一的，视为投标人相互串通投标：（二）不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；（三）不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人；（四）不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异”规定的“视为串通投标”情形；
评分表（文档2第116-125页）显示，雅居乐物业南朗分公司得分（82-87分）远超万科物业（71-79分）、金锁匙物业（67-76分），其中“企业管理制度”“共用设施维护”等评分项得分异常偏高，与实际服务中“多版本合同”“设施维护不到位”等情况完全不符，涉嫌虚假评分、内定中标，违反《中华人民共和国招标投标法》第三十二条“投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益”的规定。
3.中标结果未依法公示，程序完全不透明
根据《中华人民共和国招标投标法》第四十五条“中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人”及第四十七条“依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告”的规定，公开材料存在以下违法情形：
无中标结果在政府公共资源交易平台或小区内公示的记录，违反中标结果公开要求；
无雅诚地产向中山市住建局提交的《招标投标情况书面报告》，违反法定报告义务；
业主直至2025年申请政府信息公开时，才知晓案涉“招投标”事宜，此前完全不知情，严重违反招投标“公开、公平、公正”原则。
（二）4份前期物业服务合同版本矛盾百出，均为“违法招投标”基础上的虚假合同雅诚地产与雅居乐物业南朗分公司在违法招投标后，炮制4份核心条款冲突的前期物业服务合同，且所有合同均未体现合法招投标依据。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，上述合同自始无效，具体矛盾及违法点如下（结合此前4个版本及新文件印证）：
对比维度 版本1-1（住建局备案） 版本1-2（住建局备案） 版本2（2025.8.14物业老总提供） 版本3（谢以荣案法庭材料） 违法点印证（结合招投标）
乙方法定代表人 冯欣 郑建强（与雅诚地产法人一致） 郑建强 郑建强 关联企业“一套人马”，符合《中华人民共和国招标投标法实施条例》中“关联主体参与投标”的串通投标嫌疑，印证串标事实
住宅物业费标准 3元/㎡/月（无分段） 2016-2018年2.8元/㎡/月 2016-2018年2.8元/㎡/月 2016-2018年2.8元/㎡/月 文档2第112页《物业费用综合报价》显示中标价为“住宅3元/㎡/月”，与合同约定价格冲突，且无任何调价备案材料，说明合同脱离招投标结果，系双方随意编造，印证招投标“走过场”
逾期滞纳金 每天千分之五 每天千分之一 笔误“每天十分之” 每天千分之一 合同核心条款随意篡改，无合法依据，违反《中华人民共和国民法典》第四百七十条“合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（六）违约责任”的规定，体现合同签订的随意性与虚假性
物业四至 东：规划市政路 东：规划路（模糊） 未明确四至 未明确四至 规避物业管理区域界定，违反《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会”及《物业管理区域划分办法》的规定，便于侵占业主公共利益
合同生效依据 未提及招投标 未提及招投标 未提及招投标 未提及招投标 回避违法招投标事实，合同缺乏合法生效前提，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，因违反法律强制性规定而自始无效
关键印证：新文件中的中标价与合同约定价格矛盾。文档2第112页《物业费用综合报价》明确案涉项目前期物业服务中标价为“住宅3元/㎡/月”，但版本1-2、版本2、版本3均约定“2016-2018年2.8元/㎡/月”，价格明显冲突且无价格调整备案材料，充分说明合同脱离招投标结果，系雅诚地产与雅居乐物业南朗分公司随意编造的“虚假合同”，进一步印证招投标仅为“走过场”的违法事实。
（三）中山市住建局监管失职，放任违法招投标与虚假合同备案
中山市住建局作为前期物业管理招投标法定监管部门及前期物业服务合同备案部门，未依法履行法定职责，具体失职行为如下：
1.未查处违法招投标行为，放任“自聘自管”
中山市住建局明知案涉项目建筑面积超82万㎡，远超“必须公开招标”法定标准（通常住宅项目建筑面积5万㎡以上即需公开招标），却未依法核查“是否在政府指定平台开展招标”“评标程序是否合规”“评标委员会组成是否符合法定要求”等关键事项，对雅诚地产“自行招标、内定中标”的违法行为视而不见，违反《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部令第130号）第五条“前期物业管理招标投标应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下进行。招标投标活动及其当事人应当依法接受监督”的监管职责；
未要求雅诚地产提交《招标投标情况书面报告》，违反《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部令第130号）第二十九条“招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告”的规定，未履行监督报告义务。
2.违规为矛盾合同办理备案，审核形同虚设
中山市住建局对2份核心条款明显冲突的合同（版本1-1、版本1-2）均予以备案，未发现“乙方法定代表人不一致”“住宅物业费标准冲突”“逾期滞纳金比例矛盾”等明显问题，违反《政府信息公开条例》第三十一条“行政机关公开政府信息，应当保证信息真实、准确”及《前期物业服务合同备案管理办法》中“备案部门应对合同合法性、完整性进行审查”的规定；
备案合同未附“合法招投标文件”“中标通知书”等法定材料，中山市住建局未审核合同与招投标结果的关联性，导致违法合同披上“合法备案”外衣，违反备案审查的法定职责。
3.业主投诉后推诿不作为，未依法处理信访事项
2025年，业主就“合同矛盾、招投标违法”问题多次向中山市住建局投诉，该局仅以“转翠亨住建部门处理”为由推诿，未开展实质性调查，至今未出具《违法招投标查处意见》，违反《信访工作条例》第三十三条“信访事项应当自受理之日起60日内办结，情况复杂的，经本机关、单位负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过30日，并告知信访人延期理由”的规定，未依法履行信访事项处理职责。
法律依据
1.《中华人民共和国招标投标法》
第四条：“任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。”
第十六条：“招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。”
第三十二条：“投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。”
第四十五条：“中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。”
第四十七条：“依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。”
第五十三条：“投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
第五十四条：“投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
2.《中华人民共和国招标投标法实施条例》
第四十条：“有下列情形之一的，视为投标人相互串通投标：（一）不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；（二）不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；（三）不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人；（四）不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；（五）不同投标人的投标文件相互混装；（六）不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。”
3.《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部令第130号）
第三条：“住宅物业建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。”
第五条：“前期物业管理招标投标应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下进行。招标投标活动及其当事人应当依法接受监督。”
第十四条：“评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。”
第二十九条：“招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。”
4.《物业管理条例》
第九条：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
第二十四条：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”
5.《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
第四百七十条：“合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”
6.《政府信息公开条例》
第三十一条：“行政机关公开政府信息，应当保证信息真实、准确，不得危及国家安全、公共安全、经济安全和社会稳定。”
7.《信访工作条例》
第三十三条：“信访事项应当自受理之日起60日内办结；情况复杂的，经本机关、单位负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过30日，并告知信访人延期理由。法律、行政法规另有规定的，从其规定。”
举报诉求
1.彻查雅诚地产与雅居乐物业南朗分公司“违法规避招投标、串通投标、内定中标”的违法行为，依据《中华人民共和国招标投标法》第五十三条（串标责任）、第五十四条（虚假投标责任）等规定，确认案涉前期物业服务合同自始无效，没收双方违法所得；
2.追究中山市住建局“监管失职、违规备案、推诿不作为”的责任，对相关审核人员、分管领导依规依纪依法问责，撤销2份矛盾合同的备案记录，并责令该局出具《违法招投标查处意见》；
3.责令雅居乐物业南朗分公司立即停止依据违法合同收取费用的行为，按照合法合规的最低标准核算物业费，退还业主因“多版本合同”多收取的物业费、滞纳金；
4.监督中山市住建局依法组织业主重新开展前期物业服务公开招标工作，严格按照《中华人民共和国招标投标法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，在政府指定公共资源交易平台开展招标，全程公开公示，接受业主及社会监督；
5.对雅居乐集团关联企业“自聘自管、签订虚假合同”的违法行为在全省范围内进行通报，震慑同类违法现象，规范前期物业管理市场秩序。
附件清单
1附件：中山市住建局《政府信息公开申请答复书》（中建信息公开(2025)388号）及备案合同2个版本（文档1）；
2.附件：雅诚地产《雅居乐南朗商住小区前期物业管理招标文件》《投标书》《评标评分表》（文档2第001-125页）；
3.附件3：2025年8月14日雅居乐物业郑总提供的《前期物业服务委托合同》（文档2）及业主拍照记录；
4.附件4：谢以荣案件中物业向法院提交的《前期物业服务合同》（文档3）及法院案件受理通知书；
5.附件5：重点附件-内有6个文件
山海郡业主联名投诉人（签名）附件
被举报单位信息
1.中山市雅诚房地产开发有限公司（以下简称“雅诚地产”，雅居乐集团关联企业）
注册地址：中山市南朗镇南岐北路8号南朗雅居乐酒店一楼办公区
统一社会信用代码：9144200079930512XY
2.雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（以下简称“雅居乐物业南朗分公司”，雅生活服务集团关联企业）
注册地址：中山市南朗镇翠亨大道133号
营业执照注册号：442000500044886
3.中山市住房和城乡建设局
单位地址：中山市石岐区中山四路1号
